なぜ土地なし客はチャンスなのか
ステップ① 徹底ヒアリングで“理想の建物コスト”を可視化
ステップ② 土地 vs 建物の資金バランスを数値化
ステップ③ “2,000 万土地 or 3,000 万土地” 判断シート
ステップ④ 30 分スケッチ間取りで“夢と現実”を同時提示
ステップ⑤ 不動産会社との三者面談で主導権を握る
ステップ⑥ 候補地現地同行＋チェックリスト共有
ステップ⑦ 決裁フローとローン事前審査を即走らせる
まとめ｜7 ステップを回すほど“土地なし客”がリピート紹介客へ
従来の思考 | 本質的なメリット |
土地情報は不動産屋の領域 | ① 建物コストを軸に資金計画を主導できる |
打合せが長期化して非効率 | ② ヒアリング初期に深く関与＝高グリップ |
紹介後に他社成約リスク | ③ 施主が “建物ファースト思考” へ転換 |
部屋数・性能・デザイン・設備を掘り下げ、概算坪単価×想定坪数で建物総額を即提示。
例：40 坪 × 坪単価 75 万円 ≒ 3,000 万円
ポイントここで金額を濁すと“土地先行”に戻り、主導権を失います。
総予算 5,000 万円 － 建物 3,000 万円 ＝ 土地上限 2,000 万円
逆算シートをその場で Excel 入力 → 施主の前で可視化。
質問 | YES | NO |
駅距離・学区など立地優先？ | 3,000 万コース | 2,000 万コース |
建物性能・素材は妥協不可？ | 2,000 万コース | 3,000 万コース |
車2台＋庭必須？ | 2,000 万コース | 3,000 万コース |
→ 施主自身に○を付けてもらい、優先順位を自覚させる。
2,000 万円想定の敷地寸法に手描きラフを落とし込み、「建物希望が収まる／収まらない」を視覚化。
施主の“思い込み”を事実ベースでリセット。
施主同席で 「土地上限 2,000 万」「希望条件」を共有。
建物側がコスト構成を説明→不動産会社は土地提案に集中でき、三者Win‑Win。
チェック項目 | 留意点 |
高低差・擁壁 | 造成コストを即概算提示 |
接道幅・方位 | 法規＋プラン日射をその場で説明 |
インフラ引込 | 上下水・ガスの追加費用を試算 |
候補地が絞れたら “仮プラン＋資金計画書” を即日発行。
金消契約までのタスクをタイムライン化 → 施主の不安をゼロに。
建物ヒアリングで予算逆算
土地と建物の優先度を数値化
ラフ間取り＋現地同行で現実を見せる
不動産会社を巻き込み三位一体
結果：土地なし客の制約率が上がり、「相談して良かった」と紹介が連鎖。
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